番禺广场开发-番禺广场砍人

聊一个问题。

提到「现在番禺的中心」，你会想到什么？

几乎所有的答案，都会指向长隆万博板块。

诚然，无论是从区位地理位置，还是从资源的集中倾斜性，再到板块的价值兑现，万博确实是当仁不让的中心。

那么，「番禺广场呢」？

是那种空有配套却过于小透明的居住氛围，还是慢慢被遗忘的番禺楼市孤岛？

也许，都不是。

最近，我们实地走访番禺广场开发了番禺广场板块，去看看这个曾经的低调板块，如今进阶到了什么程度，未来的想象空间又会有多大。

走访之后，值得期待。

01.

出发之前，不妨复盘下番禺广场这里的发展史。

1988年8月，历经三年建设的洛溪大桥正式通车，成为当时番禺连通广州的大桥，从某种意义上看，这个早于南拓战略的时间段，恰恰拉开了番禺的南拓序幕。

但近20年以来，番禺在快速发展的同时，进入爆发成长期的板块，更多集中在早前的部分板块。

其中，就包括了番禺广场板块。

以番禺广场为代表的这些板块，人口迅速流入，路网、学校、医院、购物中心等公共资源也在不断敲定完善。

所以成熟度会更高。

历经多年，番禺广场板块已经成为番禺承接中心城区居住人口外溢的重要板块。

但随着开发周期过长，这些板块当中，在置业市场当中，会出现一个分裂化的阶段。

番禺广场的困境，也慢慢浮现。

由于相对开发较早，没有太大的存在感，折射到买家的认知，就变成了城市面貌的相对老旧、配套不够。

确实，基于早期开发规划的弊端，外加后续没有持续作为重点开发区域，也造就了番禺广场的整体城市面貌远远没有万博这些当红炸子鸡的焕发活力。

另外，番禺广场的规划空间，明显不够出彩，也缺乏一定的产业支撑。

再加上新房热度不够、旧改力度不大等诸多原因，一系列因素下来，自然也就造就了板块的低活跃度。

以二手房为例，2019年3月板块均价为1.91万/m²，2021年4月板块均价为2.48万/m²，三年房价涨幅仅为29.8%。

换言之，番禺广场板块，虽有过高光期，城市配套也在迅猛铺排，但生长速度还是有点赶不上城市骨架拉伸的速度。

所以久而久之，就从高光期，进入到尴尬期。

这也是不少购房者对于番禺广场的传统认知。

02.

此前，番禺广场一直被持续不看好，主要在于存在几个问题番禺广场开发：

一是以番禺广场站点为核心的周边存在低效用地，轨道交通带来的土地价值很难突出。

二是番禺广场周边居住氛围虽然浓厚，但缺乏进化力，公共空间品质不高，城市形象有待提升。

三则是缺乏可以真正推动板块成长的超级引擎。

如此一来，最期待的变量，自然来自于大伙更为熟知的交通变量。

重头戏在今年下半年，番禺广场，将迎来两条超级交通环：18号线和22号线。

这两条路线，无一不是足以改变板广州板块走向的两大引擎。

18号线，湾区南北大动脉，起始于万顷沙站，终于广州东站，其自南向北经南沙、番禺、海珠、天河，被誉为“广州南北大动脉”。

22号线，自北往南接驳白云机场、白云机场高铁站、棠溪（白云）站、广州站、番禺广场、广州南站、庆盛站、南沙客运港，远延东莞、深圳。

而这两条地铁路线的交汇处，都在番禺广场。

再加上原有的三号线以及未来的17号线和3号线东线，整个板块的交通格局将再一次发生巨变，奠定番禺广场作为湾区交通中心的核心位置。

但这仅仅是交通中心吗？显然不是。

摊开番禺广场的交通轨道图，我们会发现，原本「一」字型的番禺广场，会随着17号、18号、22号的加入，在自己原本的超级走向之上，又拉出了多条走向纵横轴，从而形成了一个巨型的八爪鱼交叉脉络。

此前，我们在「广州53条地铁规划高清图到手，买房该用大地图思维了」的稿件当中就提到：

在广州地铁网络越来越庞大的情况下，单一的地铁覆盖更多是解决单一的公共交通出行问题，而不能成为真正的助推力。

具备成为推动板块发展的超级引擎，是多向线路高度聚集的交通枢纽。

而番禺广场，恰恰具备了这样的变量。

未来，番禺广场能否以此为基本面，有更大的想象空间。

这是番禺广场在交通中心之外，留给我们的命题。

03.

实地走访之后，我们对这样的命题，有所期待。

为啥？

来看看番禺广场的空间格局和交通位置，就明白了。

在番禺十四五规划当中，出现了一个番禺科技创新走廊，以广州大学城为“智核”，以广州地铁7号线为纽带，串联广州南站地区、万博长隆片区、广州国际创新城、莲花湾片区四大区域。

番禺广场，并不在其中。这就成为了很多人对番禺广场并不看好的原因之一。

但事实是否如此？

其实不然，从区位上看，番禺广场身处番禺板块的重要极点之上，紧挨着整条番禺创新走廊，形成了一个自然的分发平台。

而整条番禺科技创新走廊，往里走的万博更偏向于商务综合区，且新建住宅基本为标杆项目，对于集聚的高净值人群来说，万博太贵。

而国际创新城则属于新兴板块，不可避免地会出现「配套断层」，需要等待很长的漫长周期。

在这样的情况下，番禺广场这样的缝合地带，显然会成为率先享受城市能量的机会带，也是高净值人群的居住首选。

同时，从湾区走向来看，番禺广场和万博一样，均处于广州发展中轴之上，同时更靠近南沙。

在湾区概念愈加强烈的情况下，更容易发挥出其「联动发展」的优势。

这一横一纵，番禺广场的“缝合接壤效应”特别明显。

想象的空间，自然就大了起来。

当然，番禺广场还需要更多的内在变量，去不断进化。

而在我们实地走访之后，番禺广场板块依然有让一个成熟城区持续爆发强劲的后座力。

例如，番禺广场的260米超高层地标项目和龙湖天街。

前者将打造为集五星级酒店、国际顶尖公寓、高端住宅、智能办公、大型商业、顶级会所、花园式广场配套、大型交通轨道交通运输站点等于一体的高端TOD综合体。

而天街，或许更像是一个番禺广州居住配套的搅局者。

其核心点，就在于天街的产品打造力和对片区商圈级次的提升能力。

以重庆·时代天街为例，不仅是重庆的第二商圈，也是亚洲最大商业体之一。

这样的天街项目落户番禺广场，带给番禺广场的绝不仅仅是它项目本身。

更重要的是，它能否成为番禺广场乃至整个番禺的「搅局者」，甚至会引发「鲶鱼效应」，带动番禺广场整体居住价值的提升，才是我们更为期待的。

他们，都可以作为各自的活力节点，给板块带来更大价值。

而且别忘了，和新兴板块不同，这些变量都有一个基础支撑面，那就是番禺广场原有的配套成熟性。

所以，如果换一个思维去看待番禺广场，那么会有一些新思路。

此前的番禺广场板块，一度不可避免地陷入平凡状态，没有新的业态和新的爆发点，也少了些许活力。

同时，它没法像番禺其他一些板块一些，属于新兴发展区域。

但番禺广场板块胜在巩固自己的基本面的同时，还引入了更多资源，去成为板块的推动力。

这或许，才是番禺广场板块未来值得让人期待的地方。