开发商未备案_网签完超过30日未备案

有人购买房屋后开发商未备案，经常会出现购买人将房产搁置不办理产权登记，也不实际占有使用开发商未备案的情况。一旦房地产开发商涉及其开发商未备案他民事诉讼，导致其开发的房产被查封执行，就会影响购房人的权利。此时，购房人认为：我已经交纳了全款，房子应该属于我所有，不可以因开发商的其他债务而被执行。第三方债权人则主张：我申请执行的房产因开发商没有为任何人办理产权登记，根据物权登记原则，仍然属于开发商所有，应该可以执行。

遇有这种情况，一旦法院允许执行，就会把购买人已经交纳全款或部分交款的房产执行给他人抵顶债务，致使购房人无法取得所买房产，从而造成巨大损失。最高人民法院在2011年的杭州《全国民事审判工作会议纪要》第16条规定：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同在主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。”

这个会议纪要虽然不是法律规定和司法解释，但各级法院审理房地产买卖合同纠纷案件时，应该参照这个会议纪要的原则判决。也就是说，这个《会议纪要》中对未登记房产的效力，要按照登记、合法占有、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。同时确定了预告登记人的优先权利。

这个《会议纪要》与《物权法》第九条的“物权登记”规定，在《民法典》实施以前，一直指导着房产买卖纠纷的物权确认。但《民法典》颁布实施之后，法律有了一些变化。

《民法典》 第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、 *** 和消灭，应当依照法律规定登记。”

第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、 *** 和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、 *** 和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

以上三条法律规定，与原《物权法》规定的登记原则没有原则上的变化，即物权以登记为生效条件。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、 *** 和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

这一条规定虽然确定了“未办理物权登记的，不影响合同效力。”的原则，但这里的不影响合同的效力是指当事人之间依照合同设立的权利义务依然有效，这里的“有效”，只约束合同的当事人双方，并不能取代“物权登记”原则。

第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”

这一条规定非常重要，即购买的房产如果不能办理产权登记，但可以办理预告登记，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”实际上赋予了预告登记的优先权。

《民法典》第六百四十一条第二款规定：“出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”

这一条规定值得所有购房人借鉴，购买房产没有办理登记，实际上是出卖人仍然享有房产的所有权，如果没有办理登记，则不可抵抗“善意第三人”，指的是第三人善意购买或第三人通过法律程序对未登记的房产行使民事权利。

根据以上法律规定，可以明确：当事人以签订合同及交款方式购买了开发商的建成房产，如果没有及时办理不动产登记，在法律意义上讲，该房产仍然属于出卖人所有。如果其他善意第三人对该房产主张权利，则法律要保护善意第三人的权利。根据上述规定：当事人已全额缴纳了购房款，其仅享有依据《商品房买卖合同》要求开发公司履行相关合同义务的请求权，并不享有该房屋所有权。

中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终580号民事 判决书审理的孔某与长城新盛信托有限责任公司、内蒙古中银房地产集团股份有限公司的执行异议案件所作出的判决，值得所有购房人的注意。

孔某全额交款购买了中银房地产公司开发的六套房产，但未办理产权登记，也未实际占有使用，该房产也未发生实际使用房产的相关费用。

新盛信托公司因与中银房地产开发公司、杨岩森、赵心、华厦公司合同纠纷案件，申请法院于2015年1月20日对中银公司名下呼国用（2008）第00137号土地使用权及位于内蒙古呼和浩特市赛罕区的相关房产办理了财产保全，20层查封的范围为1-25号整层房产，其中包括孔某购买的6套房产。

孔某对新盛信托公司申请的保全行为提出执行异议，法院经审理后，驳回了孔某的执行异议申请，孔某又向法院提起执行异议之诉，法院判决驳回了孔某的诉讼请求，确认孔某不足以享有排除执行的诉讼权利。孔某对一审法院判决不服，向最高人民法院上诉。

最高法院审理后认为：本案争议的焦点问题是：孔某对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，孔某虽然与中银公司已签订书面《商品房买卖合同》并全额交付了购房款项，但在合同约定交房时间2015年5月1日之前，即2015年1月20日，执行法院已对案涉房产采取了查封措施，在法院查封之前孔某并未合法占有该房产，更未办理相关房产登记手续，不符合该条规定的情形，一审判决据此未支持孔某排除执行的诉讼请求，事实及法律依据充分，并无不妥。

最高法院查明：孔某与中银公司签订的《商品房买卖合同》约定，案涉房产的用途为“仅作商业使用”，并非用于居住。

孔某上诉主张其购买上述房产系为了居住，该主张与《商品房买卖合同》载明的房屋用途矛盾，亦与其一次性购买六套房产的行为相矛盾，且二审庭审中，孔某称其经常居住地在宁夏 *** 自治区银川市，并非呼和浩特市，据此本案亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，孔某主张适用该条规定排除法院强制执行的上诉理由不能成立，本院不予支持。

另，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定（该案审理判决时，《民法典》未实施，笔者注。），因案涉房屋并未办理所有权过户登记，孔某仅享有依据《商品房买卖合同》要求中银公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有案涉房屋所有权，故一审法院未予支持其确认对案涉房产享有所有权的诉讼请求，并无不妥，本院对此予以维持。最后，法院驳回孔某上诉，维持原判。

这个判决非常有意义，它提醒所有的购房人要注意以下事项：

一、购买了商品房或他人的房产后，要及时办理不动产登记，如果一时登记不成，也要履行相关的不动产登记的手续。这些手续可以证明：未办理不动产登记不是购买人的失误和过失。这是将来发生产权争议或执行异议时，确定购买人权利的直接和主要的证据。

二、购买了商品房或他人的房产后，如果一时无法办理不动产登记，一定要办理房屋买卖的预告登记。因“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”办理预告登记后，一定要注意何时可以办理产权登记，这对购买人是至关重要的。

三、购买了商品房或他人的房产后，如果既不能办理不动产登记，也不能办理预告登记，则依法占有购买的房产，并使之发生房屋使用费的支出是十分重要的。我国的司法审判中对于此类房屋确定所有权的时候，有一个“实际占有”的原则。这个实际占有必须是在购买房屋后的合理期间内占有，而不能在第三方对该房产提出权利主张之后占有。也就是说，法院在确认实际占有的事实时，必须以合法占有为前提，对于恶意占有的法院是不会支持的。而能够证明实际占有的期间，房屋使用期间的水电、物业等费用的支出凭证则是最主要的证据。

另外，在司法实践中还有一个审判原则要注意，如果当事人购买的是住宅，一般以实际居住为确认所有权的原则，如果没有实际居住，而当事人在同一区域还有其他的住宅，则这一权利主张很有可能不会得到法院的支持。因为，法院在审理此类执行异议案件中，对唯一住宅的确认和保护的比重极大，绝对不可以忽视。

基于笔者的分析，朋友可以看出，孔某之所以败诉并造成个人的损失，其主要原因是对购买的房产既没有办理不动产登记，也未办理预告登记，更没有占有使用，而且在此案中，孔某以购买的是住宅为理由提起的诉讼主张，经审理后不符合事实，最后被最高法院驳回了上诉。此次教训可谓极其惨痛。