杭州开发商_杭州朝龙汇开发商

复盘2019年杭州房地产市场杭州开发商，有三个数字值得关注：

-11%——全年杭州商品房成交面积达1383万方杭州开发商，与去年的1556万方相比，下降11%杭州开发商；

-5%——全年杭州商品房成交金额突破3840亿元，较去年的4052亿元，同比回落5%杭州开发商；

5%——双限调控下，一般企业可做到成本覆盖，少数优秀企业能实现5%以上净利润。

市场容量和行业利润双向收窄，使杭州成为头部企业的竞技场，留在场上的强者，必须具备持续深耕杭州的能力，包括：

品牌竞争力——合作开发趋势下，凭借品牌价值和品牌输出能力，吸引优质合作伙伴，快速增加项目数量，放大企业市场份额；

拿地综合力——双限政策下，凭借成本控制、商业运营、产城开发等综合能力，在招拍挂市场掌握主动权，持续补充货值；

收并购能力——行业兼并窗口期，凭借资金实力和收并购能力，低成本获取具有增值空间的地块或项目，为业绩增长提供支撑；

控大盘能力——不盲目布点，而是以大体量、高货值单盘为发力点，凭借产品打造和项目营销能力，实现快速去化和货值兑现。

拥有品牌、拿地、收并购、控盘方面的卓越能力，使企业在杭州市场更具竞争力和话语权。克而瑞浙江区域发布《2019年度杭州房企TOP20》，解读头部企业的运营和发展之道。

首先恭喜绿城、滨江、万科摘得2019年度杭州房企销售流量榜冠、亚、季军，滨江、万科、融创荣膺2019年度杭州房企销售权益榜三甲。

同时恭喜绿都、华润、金辉、新希望等企业首次挺进年度榜单，旭辉、德信、金地分列进步最大前三。其中，绿都在同期入杭企业中脱颖而出，跻身流量榜的同时，挺进权益榜TOP10；新希望入杭不到两年，快速融入杭州并站稳脚跟，今年成功挺进双榜。

本次榜单从销售金额和土地拓展两大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应能力和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。

销售金额维度，分为流量榜和权益榜。流量榜体现的是企业的品牌力和操盘能力，如果流量榜是面子，那权益榜就是里子，体现的是企业的投资布局眼光及能力。

土地拓展维度，分为拿地金额榜和拿地面积榜，从两个层面反应企业在杭州市场深耕的决心。

统计口径

◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；

◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；

◆ 拿地拓展榜单：包含住宅、商业、办公等经营性用地，包含招拍挂土地和收并购，联合拿地各算一半，后期入股不计入；

◆以上榜单统计时间均为2019.1.1-2019.12.25，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。

榜 单 发 布

榜 单 解 读

榜单概述

► 行业集中趋势延续，头部阵营集中度稍降

流量榜单显示，TOP20房企门槛为48亿元，较去年提高5个亿；TOP10房企门槛为91亿元，较去年提高10个亿；TOP3房企门槛达到191亿元，较去年降低55亿元。

TOP10流量金额合计1550亿元，占TOP20总金额的72%，同比下降2个百分点；TOP3流量金额合计652亿元，占TOP10总金额的42%，同比下降8个百分点。

一方面，在市场容量收窄的先决条件下，TOP20和TOP10准入门槛不降反升，说明行业整体集中趋势加剧；另一方面，TOP3门槛大幅下降且业绩占比回落，说明头部阵营竞争更加激烈，集中度稍有下降。

► 四大梯队壁垒渐固，梯队内部竞争加剧

流量榜单中，TOP20房企呈现四大梯队格局：绿城、滨江为第一梯队，门槛为213亿元；万科、融创为第二梯队，门槛为189亿元；龙湖、保利、德信、金地、旭辉为第三梯队，门槛为104亿元；其余企业划归第四梯队。

从梯队门槛来看，一、二梯队相差24亿元，二、三梯队相差85亿元，梯队之间差距渐次拉大，梯度壁垒逐渐固化，跨梯队晋升难度增加。

从梯队内部来看，前位和后位企业竞争加剧。前位企业的排位角逐，关键看未来可变现货值。目前来看，前四强房企绿城、滨江、万科、融创均备有充足货值，尤其是滨江，预期货值超过600亿元。后位房企之间差距更为接近，未来排位的变化会受单盘影响。

► 浙系销售规模超三成，绿城滨江分列一二

流量榜单中，浙系房企占5席，分别为绿城、滨江、德信、中天美好、大家，合计金额707亿元，占TOP20总金额的33%。其中，绿城以247.98亿元领衔浙系房企，摘得流量榜桂冠；滨江紧随其后，以213.33亿元位居流量榜亚军。

权益榜单中，浙系房企占7席，分别为滨江、绿城、德信、金成、宋都、中天美好、大家，合计金额585亿元，占TOP20总金额的33%。其中，滨江以170.28亿元登上权益榜头把交椅。

去年流量榜单中，浙系上榜企业仅3家，流量金额合计占比28%；去年权益榜单中，浙系上榜企业为4家，权益金额合计占比22%。相较而言，今年浙系房企整体崛起趋势明显。

究其根本，杭州进入微利时代，部分对利润有较高要求的外来房企转战其他城市，新入杭企业更多选择在远郊拿地，致使头部阵营中浙系比例提高，外来比例下降。

典型房企

► 绿都

绿都是同期入杭房企中，上位最快的黑马，继上月首入双榜后，年末继续发力。流量榜中，以59.83亿元的金额位居第15位；权益榜中，以100.24亿元的金额位居第7位。

产品端，基于深度客研进行项目规划和产品设计。以东澜府为例，崇贤新城涉宅地块容积率均为2.2左右，其他项目多采用高加低排布，基于各方数据的研究，东澜府采用全高层规划布局，以保证小区视野最大化和景观面积最大化，同时配备室内恒温泳池，成为板块首个拥有恒温泳池的项目。

目前绿都共有三大产品系，即雅系、云系和澜系。雅系作为绿都最高端产品系，已在苏州2000万级的新中式合院姑苏雅集项目得到呈现。未来，会发挥高端改善的基因优势，结合杭州市场及客户特征，逐步进入中高端市场，实现全产品线的落地。

投拓策略上，坚持深耕杭州。目前，云和湖、汀蘭府、东澜府已售罄，鉴未来、和宁文华可售货值也不多。考虑到明年的货值不足以支撑目前的规模，近期绿都开始积极寻地。一方面积极参与招拍挂、保持市场手感；另一方面重点考虑与其他房企联合拿地、合作开发，择机补充优质货值。

深耕杭州的同时，绿都还重点关注宁波、绍兴、台州、温州等外围城市，在充分研究城市基本面、充分考量风险的基础上，寻找更多机会点。

► 中天美好

中天美好集团登上双榜，流量榜持续发力，以62.83亿元排名第13位；权益榜表现稳定，以52.86亿元排名第19位。

分析其业绩组成，流量金额主要来自3个项目，分别为：萧山义桥板块的中天卓越风荷锦庭（24亿+）、临安青山湖科技城的中天珺府（22亿+）和临安锦北板块的中天万科启宸（10亿+）。

业绩稳中有进的背后，是中天美好集团富有远见的投资策略。

一方面，前瞻布局临安、萧山等融杭区域，落子时间早于区域价值迸发期，收获融杭区域增值红利；同时将前瞻布局与中长期储备相结合，收获板块成长和土地增值红利，典型如75万方大盘中天珺府，项目总货值持续提高。

另一方面，沿轻轨布局，如临安的中天珺府、中天万科启宸和中天雅境，均为轨道沿线项目；同时进驻海宁、桐乡、绍兴等轻轨连杭城市，持续收获这些城市的交通融杭红利。

以稳健并保持一定增速发展为目标，中天美好集团在放大投拓优势的同时，重点发力产品端，围绕客户需求做加法，包括：

以人为本，在设计、物业两端导入更多设计理念和生活理念；开放设计平台，整合头部资源，导入先进理念，提升设计规划和景观打造能力；完善物业职能，将物业介入前期策划阶段，提升项目整体功能布局的便捷性等。

► 世茂

以高改和地标项目见长的世茂，在年度榜单中，以51.43亿元的流量金额位居流量榜第18位。

超过51亿元的流量总金额中，高改项目就贡献了49个亿。其中，城东新城的世茂钱塘天誉贡献流量金额超36亿元，华家池的世茂天宸贡献流量金额超11亿元。另一大业绩支撑来自地标项目，奥体板块的地标综合体世茂智慧之门全年实现1亿+的流量产出。

虽然目前主力供货项目不多，但世茂后程发力势头强劲。

一方面，自有项目加速出货。北部新城的姊妹项目将陆续迎来货值兑现，其中，世茂璀璨澜宸于今年12月首开，一次性推出356套房源，开盘即告售罄；世茂璀璨澜庭年底领出预售证，将于明年1月初开盘，同样选择一把清，推出近700套房源。

另一方面，通过收并购补充货值。今年，世茂继续加大收并购力度，在杭州收购泰禾部分项目股权，补充大盘货值，包括：蒋村板块地铁上盖综合体杭州世茂泰禾中央广场，体量32万方，即将加推LOFT；富阳银湖板块的泰禾世茂大城小院，体量49万方，即将加推高层；临安青山湖科技城的世茂国风大境，体量超60万方，规划洋房、合院产品，即将首开。

接下来，随着自有项目和收并购项目进入集中发力期，世茂后续排名有望进一步提升。

► 新希望

2018年3月首入杭州的新希望，今年多次榜上有名，年底更是冲上双榜，以48.20亿元的流量金额，位列流量榜第20位，以60.98亿元的权益金额，位列权益榜第16位。

5个主力销售项目均为合作盘，其中4盘权益贡献达到十亿级，包括：新希望滨江锦粼府（17亿+）、滨江新希望拥潮府（14亿+）、保利澄品（13亿+）和新希望滨江锦宸（11亿+）。贡献最少的滨江新希望新城未来海岸，单盘产出也超过4个亿。

与滨江等本土优秀企业进行深度且持续的合作，是新希望快速融入杭州、站稳脚跟的关键。目前，新希望在杭州的8个项目，全部采用合作开发模式，其中6个项目与滨江合作。通过合作，新希望得以更快、更深刻地了解属地化的建造标准和客户需求。

区域深耕是新希望立足杭州的另一大投拓战略。新希望坚持深耕拥有产业支撑和人口导入红利的城市核心发展带，目前在杭州参与开发的8个项目，全部处于拥江发展带上，其中，已兑现货值最高的2个项目，锦粼府和拥潮府，均位于萧山经开区。

除了开辟独有入杭路径，新希望还在产品打造上下足功夫。目前阶段做好产品品质，包括立面、精装、户型等，输出符合客户需求的产品三力——审美力、设计力、打造力。未来将聚焦社群生活场景体验和打造，做到产品力IP化，在社区配套、社区运营、生活场景还原上提供更多可能。

► 大家

今年在杭州市场，大家累计实现流量金额51.44亿元，位列流量榜第17位；权益榜中，累计实现权益金额51.73亿元，位列第20位。

主城、富阳和临安，是大家深耕杭州的三大核心区域，全年分别实现流量金额29亿元、18亿元和2亿元，流量贡献最大单盘分别为杭州大家（28亿+）、新界2020（12亿+）和大家栖溪（2亿+）。

在投资布局上，大家秉持“进入即深耕”、“进入即选择相对中心的区域或发展轴线”两大策略。一方面，在杭州核心区不断布局扎根；另一方面，在富阳、临安这两个新晋发展的区域进行投拓并逐步深耕。

除了坚守杭州大本营，大家也在湖州、台州、绍兴等省内潜力城市深耕布局。通过持续加仓、塑造品牌、快速销售、快速回笼资金，确保在这些城市的占有质量。

同时展开全国化布局，先期以公建项目切入，然后带入住宅开发。去年大家首进湖北十堰，接下来将遵循“北上东拓、南下西进”原则，进驻江苏、安徽、武汉等区域。

在产品打造上，一方面，坚持一盘一策，对每个项目进行单独完整的考虑，坚持做加法，通过立面、景观和精装创新，不断提升产品力；另一方面，提出“大美为家”品牌主张，以服务业主为出发点，对服务进行标准化、体系化的梳理和升级。

► 金成

年度榜单中，同样可以看到金成厚积薄发的表现，其以62.17亿元的销售金额，排名权益榜第15位。

5大主力销售项目权益贡献超过1亿元，分别为：位处未来科技城产业辐射带的英特尔湾（16亿+）和江南府（13亿+），位处下城区智慧网谷产业辐射带的臻蓝府（13亿+），以及位处青山湖科技城产业辐射带的十锦台（2亿+）和璞樾大观（2亿+）。

以产业为导向进行投资布局，聚焦产业高地辐射带，且多在轨交沿线落子；精准把握开盘节奏，错开板块同类产品强销期，形成“孤盘”效应；是金成取得亮眼成绩的两大利器。

当行业改革步入深水区，取地成本上浮，金融难现松绑，金成以革新家的姿态，开辟出一条发展新路径。

运维上，多平台聚合资源，以联合体形式，实现异地勾地和布局，借力广西建工等国有平台，放大隐形杠杆，为企业发展输血；

策略上，坚持地产不动摇，提出“一横两纵多翼”战略，从平台、产品、服务、内容等方面，推进产城融合发展；

投拓上，发挥产城融合优势，拿适合自己的地，拿相对便宜的地，拿地节奏匹配开发节奏，平衡长短期货值的配比；

企业文化上，营造开放式的企业文化，树立开放、包容、年轻、进取的企业精神，提高企业能量级、团队凝聚力和战斗力。

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文章来源:易居克而瑞浙江区域

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