建筑怎么分开发商,为什么开发商不自己建筑

建筑物区分所有的法律安排与出路（全文—6）

文/李云亮

六、“业主的建筑物区分所有权”理论建筑怎么分开发商，目前明显存在阴差阳错

陈华彬在其《现代建筑物区分所有权制度研究》博士论文中说：“区分所有权，于物质形态上是无法判断的。”[1]这话没错。

但是，对陈博士之言，需要剖析“区分所有权”的内容，分别其中可判断者与不可判断者。

“业主的建筑物区分所有权”内容丰富，并非全都“于物质形态上是无法判断的”：

业主皆知，“业主的建筑物区分所有权”内含专有、共有，可能还有指定供专用的共有部分，等等。其中，专有和共有为基本内容。

应该说，“业主的建筑物区分所有权”中专有部分者，于物质形态上是无法判断的。

可是，业主买“房”旨在“专有部分”。去看样板间，人人眼见为实。

商品房交易，买卖双方认定“房”及购房款，都是物质的。

为何法学论文又不得不说“区分所有权，于物质形态上是无法判断的”？

这是因为，物权逻辑与商品房交易逻辑，二者存在阴差（暗中有别）。

物权逻辑如果跟随商品房交易逻辑思维，势必造成物权逻辑阳错（明面出错）。

所谓物权逻辑与商品房交易逻辑二者存在阴差：

商品房交易关注“房”之可用性及适用性。交易重在“用”字。交易双方未必注意“房”与“房”之间，以及全体“房”对世，何以定分止争。

开发商更是只关注商品房的可用性及适用性，以便很快售罄，完全不关注区分销售商品房随之而来的法律问题。

物权逻辑关注商品房区分所有各项权利的划界，是否足以定分止争。物权逻辑如果不如此关注，就不成其为物权法。

物权逻辑与商品房交易逻辑，二者关注的角度和内容不同，立场肯定不同。此为二者之阴差。

商品房交易的核心思想，在于“房”的使用价值。不论开发商或购房者，“房”之能用、可用、值得用，属于个人专属考量的经济思维[2]。

物权逻辑的核心思想，在于“房”的权利边界。不论何国何地法学家，“房”被许多个人所有，何以在许多个人之间定分止争。这属于社会集体考量的法律思维。法学家代表社会集体思维。

个人专属考量的经济思维，与社会集体考量的法律思维，二者立场当然不同，逻辑出发点就不同。

物权逻辑的法律思维与商品房交易的经济思维，二者比较，后者简单得多。

商品房交易逻辑显然是，业主购得“专有部分”即意味着取得了“共有部分”。

然而，我们的法学家以商品房交易逻辑为导轨，提出“专有所有权之主导性”，造成《物权法》逻辑阳错，明面出错：

“区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共有所有权”。[3] 这正是商品房交易的逻辑顺序。即，先专后共。

殊不知，建筑物区分所有权的物权逻辑顺序正好相反，先共后专！[4]并非商品房交易逻辑的先专后共。

物权法依着商品房交易思维，简单地将“专有部分”和“共有部分”改为物权逻辑适用的“专有所有权”和“共有所有权”。这也太简单了。

陈华彬博士论文是这样改的：“于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。”[5]

陈博士论文还说：“所谓专有部分,指在构造上能够明确区分,具有排建筑怎么分开发商他性且可独立使用的建筑物部分。”

这完全也是开发商的销售语言，着眼于“用”。

开发商的销售语言，没有也不可能规定性地描述“业主的建筑物区分所有权”如何定分止争。

开发商的销售语言，“构造上能够明确区分,具有排建筑怎么分开发商他性且可独立使用的建筑物部分”没有描述“房”的物理边界。

没有物理边界，也就没有权利边界。有学者说道：

“物的概念实际上是为了确定权利保护的范围。传统的物权法对物的概念的要求为有体物和人们能够支配之物。这种有形体的现实之物具备客观的物理边界，有助于权利范围的形成……没有范围确定、边界清晰的物的存在，物权就无法存在”。[6]

于是，“业主的建筑物区分所有权”逻辑，以商品房交易逻辑为准，造就《物权法》明面上出错。

虽然《物权法》“业主的建筑物区分所有权”制度，满篇皆“专有部分享有的权利”和“共有部分享有的权利”，就是不见“专有部分”和“共有部分”各自的物理边界规定。

没有物理边界规定的“专有部分享有的权利”和“共有部分享有的权利”，华而不实。

商品房交易逻辑，完全没有物权逻辑定分止争的原则性关注。

陈华彬论文依附商品房交易逻辑，造成的物权逻辑明面出错，最为明显的是：

1、“于区分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。”[7]

2、“在区分所有权立法中不规定专有部分的范围,而由学说去决定”。[8]

业主的共用部分持分权（共有所有权）不予单独登记。那么，登记给谁？

不动产总是要登记的。

商品房的共有所有权，登记在谁的名下，谁就有可能营私舞弊。这是一个严重的问题。

业主的专有部分，物权法不规定其范围，等于“专有所有权”简陋有缺。这又是一个严重的问题。一切所有权，皆须完美无缺。

顺着开发商商品房销售逻辑走的物权法逻辑，掉在开发商利益的圈套里了。

注释：

[1] 陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995：92．此话全文：“一栋建筑物上究竟设立了一般所有权，还是区分所有权，于物质形态上是无法判断的。”一般所有权，通说是个人所有权，一般不必物质形态判断。此话意在区分所有权。

[2] 董志强．经济思维，内容简介[M]．北京：中国人民大学出版社，2010：1．

[3] 陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京：法律出版社，1995：91．

[4] 本文注解：“先共后专”是北京业主柴大勇先生告诉本文作者的 *** 哲学语言。本文认为无比正确。

[5] 陈华彬．业主的建筑物区分所有权——评《物权法草案》第六章[J]．中外法学，2006，18(1)：65．

[6] 赵廉彗．财产权的概念[M]．北京：知识产权出版社，2003：109-110．

[7] 同[3].

[8] 同[5].

（2022-04-08）